«Финансовая аналитика: проблемы и решения»
 

Реферирование и индексирование

Russian Science Citation Index
Referativny Zhurnal VINITI RAS
Worldcat
Google Scholar

Электронные версии в PDF

EBSCOhost
Eastview
Elibrary
Biblioclub

Метод определения оптимального способа финансирования девелоперских проектов

Журнал «Финансовая аналитика: проблемы и решения»
т. 10, вып. 11, ноябрь 2017

Получена: 25.09.2017

Получена в доработанном виде: 25.10.2017

Одобрена: 27.10.2017

Доступна онлайн: 15.11.2017

Рубрика: Инновации и инвестиции

Коды JEL: D40, G11, G31, G32, R31

Страницы: 1257–1272

https://doi.org/10.24891/fa.10.11.1257

Коган А.Б. кандидат экономических наук, доцент, исполняющий обязанности заведующего кафедрой инноваций и предпринимательства, Новосибирский государственный университет экономики и управления, Новосибирск, Российская Федерация kogant@mail.ru

Тема. Предметом исследования являются финансовые характеристики инвестиций в девелоперские проекты по созданию многоквартирных домов и зависимость названных параметров от способов рыночного финансирования, определяемых типом договоров, заключаемых с будущими владельцами создаваемой недвижимости. Построены две финансовые модели девелоперского проекта по созданию жилых домов, описывающие результаты двух способов финансирования, – на основе договоров участия в долевом строительстве и договоров купли-продажи недвижимости. Эти способы формируют два денежных потока, отличающихся друг от друга одновременно по трем основным финансовым параметрам: сумме вложений, текущей стоимости выгод и расчетному периоду их получения.
Цели. Описание и апробация методики, формализующей связь между способом рыночного финансирования (определяющим цены на создаваемую недвижимость, динамику заключения договоров) и эффективностью инвестиций в создание многоквартирных домов. Оценка результативности и выбор наилучшего способа рыночного финансирования.
Методология. Сметная стоимость и календарный план строительства определяются на основе традиционных методик. Эффективность инвестиций оценивается на основе дисконтирования денежных потоков, обусловленных различными способами рыночного финансирования. Новацией является использование разработанной автором концепции оценки эффективности разнопараметрических инвестиций, включающей в себя расчет нового показателя – индекса скорости удельного прироста стоимости.
Результаты. Описана методика, позволяющая находить оптимальный способ рыночного финансирования для конкретного девелоперского проекта и определенного состояния первичного рынка недвижимости. Под оптимальным понимается способ, который обусловливает максимальный прирост стоимости девелоперской компании.
Применение. Методика предназначена как для коммерческих компаний, так и для органов власти, поскольку позволяет оценить влияние законодательных инициатив на финансовые результаты девелоперов и на обусловленные этим цены создаваемой жилой недвижимости.

Ключевые слова: девелопер, эффективность, инвестиция, оптимальный портфель

Список литературы:

  1. Асаул А.Н., Иванов А.С. Сущность девелопмента как институциональной единицы // Современные проблемы науки и образования. 2012. № 6. С. 407. URL: http://www.aup.ru/ articles/investment/31.htm
  2. Бакрунов Ю.О. Проблемы эффективного управления инвестиционным портфелем // Региональная экономика: теория и практика. 2007. № 5. С. 71–78. URL: https://cyberleninka.ru/ article/n/problemy-effektivnogo-upravleniya-investitsionnym-portfelem
  3. Балтина А.М., Кириленко Л.С. Моделирование смешанного финансирования строительства социального жилья в Российской Федерации // Финансы и кредит. 2017. Т. 23. Вып. 24. С. 1422–1438. URL: https://doi.org/10.24891/fc.23.24.1422
  4. Котляров М.А., Дрейн Дж. и др. Девелопмент недвижимости: монография. Екатеринбург: Альфа Принт, 2017. 127 с.
  5. Алексеев А.А., Асаул А.Н. и др. Девелопмент: эволюция функции и интеграция в региональный инвестиционно-строительный комплекс: монография. СПб: СПбГЭУ, 2013. 104 с.
  6. Ермилова М.И. Финансирование строительства доходных домов в России // Финансы и кредит. 2016. Т. 22. Вып. 16. С. 50–60. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/finansirovanie-stroitelstva-dohodnyh-domov-v-rossii
  7. Иванов А.С. Экономика управления инвестиционно-строительным проектом с позиции девелоперской организации // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2013. № 1. С. 67–71.
  8. Коган А.Б., Новиков А.В. Генезис теории оценки эффективности реальных инвестиций // Вестник НГУЭУ. 2017. № 2. С. 10–18.
  9. Коган А.Б. Основной вопрос основных средств // Вестник Новосибирского государственного университета. Серия: Социально-экономические науки. 2015. Т. 15. Вып. 1. С. 102–109. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnoy-vopros-osnovnyh-sredstv
  10. Коновалова А.В. Девелоперские проекты как основа развития инвестиционно-строительной деятельности региона // Вестник Ростовского государственного экономического университета (РИНХ). 2014. № 4. С. 118–125.
  11. Кроливецкая Л.П., Гаттунен Н.А. Коммерческая недвижимость и источники финансирования ее строительства // Журнал правовых и экономических исследований. 2012. № 2. С. 144–148. URL: http://giefjournal.ru/sites/default/files/2012-2-32.pdf
  12. Орлов И.Ю. Основные факторы, влияющие на стоимость девелоперского проекта // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 4. С. 99–108. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-faktory-vliyayuschie-na-stoimost-developerskogo -proekta-1
  13. Погодина Т.В., Романова Н.А. Оценка эффективности системы финансирования в девелоперском бизнесе // Вестник Удмуртского университета. Серия: Экономика и право. 2014. № 2-3. С. 96–104.
  14. Романова Н.А. Особенности финансирования проектов в девелоперских компаниях // Интернет-журнал Науковедение. 2014. № 3. 66 с. URL: https://cyberleninka.ru/article/v/ osobennosti-finansirovaniya-proektov-v-developerskih-kompaniyah
  15. Руди Л.Ю. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы (региональные аспекты). Новосибирск: НГАЭУ, 1997. 166 с.
  16. Руткаускас Т.К., Сапегин А.В. Методика привлечения средств инвесторов для завершения объектов незавершенного строительства жилья // Известия Уральского государственного экономического университета. 2010. № 2. С. 57–64. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ metodika-privlecheniya-sredstv-investorov-dlya-zaversheniya-obektov-nezavershennogo-stroitelstva-zhilya
  17. Сайфуллина Ф.М. Использование схем девелопмента, как способ снижения издержек в инвестиционно-строительном комплексе Республики Татарстан // Современные технологии управления. 2015. № 1. С. 32–36. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ispolzovanie-shem-developmenta-kak-sposob-snizheniya-izderzhek-v-investitsionno-stroitelnom-komplekse-respubliki-tatarstan-2
  18. Силка Д.Н., Соболева Е.А. Российский девелопмент: проблематика современности // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2014. № 12. С. 343–347. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rossiyskiy-development-problematika-sovremennosti
  19. Слепак Б.Э., Покрытан Л.А. Методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. 2016. Т. 2. № 1. С. 78–83. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metody-otsenki-effektivnosti-investitsiy-v-nedvizhimost
  20. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья // Проблемы прогнозирования. 2017. № 2. С. 106–116. URL: https://ecfor.ru/publication/10-srednerynochnaya-dohodnost-developmenta-rynki-zhilya/
  21. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997. 480 с.

Посмотреть другие статьи номера »

 

ISSN 2311-8768 (Online)
ISSN 2073-4484 (Print)

Свежий номер журнала

т. 10, вып. 12, декабрь 2017

Другие номера журнала