Коган А.Б.кандидат экономических наук, доцент, исполняющий обязанности заведующего кафедрой инноваций и предпринимательства, Новосибирский государственный университет экономики и управления, Новосибирск, Российская Федерация kogant@mail.ru
Тема. Предметом исследования являются финансовые характеристики инвестиций в девелоперские проекты по созданию многоквартирных домов и зависимость названных параметров от способов рыночного финансирования, определяемых типом договоров, заключаемых с будущими владельцами создаваемой недвижимости. Построены две финансовые модели девелоперского проекта по созданию жилых домов, описывающие результаты двух способов финансирования, – на основе договоров участия в долевом строительстве и договоров купли-продажи недвижимости. Эти способы формируют два денежных потока, отличающихся друг от друга одновременно по трем основным финансовым параметрам: сумме вложений, текущей стоимости выгод и расчетному периоду их получения. Цели. Описание и апробация методики, формализующей связь между способом рыночного финансирования (определяющим цены на создаваемую недвижимость, динамику заключения договоров) и эффективностью инвестиций в создание многоквартирных домов. Оценка результативности и выбор наилучшего способа рыночного финансирования. Методология. Сметная стоимость и календарный план строительства определяются на основе традиционных методик. Эффективность инвестиций оценивается на основе дисконтирования денежных потоков, обусловленных различными способами рыночного финансирования. Новацией является использование разработанной автором концепции оценки эффективности разнопараметрических инвестиций, включающей в себя расчет нового показателя – индекса скорости удельного прироста стоимости. Результаты. Описана методика, позволяющая находить оптимальный способ рыночного финансирования для конкретного девелоперского проекта и определенного состояния первичного рынка недвижимости. Под оптимальным понимается способ, который обусловливает максимальный прирост стоимости девелоперской компании. Применение. Методика предназначена как для коммерческих компаний, так и для органов власти, поскольку позволяет оценить влияние законодательных инициатив на финансовые результаты девелоперов и на обусловленные этим цены создаваемой жилой недвижимости.
Асаул А.Н., Иванов А.С. Сущность девелопмента как институциональной единицы // Современные проблемы науки и образования. 2012. № 6. С. 407. URL: Link articles/investment/31.htm
Бакрунов Ю.О. Проблемы эффективного управления инвестиционным портфелем // Региональная экономика: теория и практика. 2007. № 5. С. 71–78. URL: Link article/n/problemy-effektivnogo-upravleniya-investitsionnym-portfelem
Балтина А.М., Кириленко Л.С. Моделирование смешанного финансирования строительства социального жилья в Российской Федерации // Финансы и кредит. 2017. Т. 23. Вып. 24. С. 1422–1438. URL: Link
Котляров М.А., Дрейн Дж. и др. Девелопмент недвижимости: монография. Екатеринбург: Альфа Принт, 2017. 127 с.
Алексеев А.А., Асаул А.Н. и др. Девелопмент: эволюция функции и интеграция в региональный инвестиционно-строительный комплекс: монография. СПб: СПбГЭУ, 2013. 104 с.
Ермилова М.И. Финансирование строительства доходных домов в России // Финансы и кредит. 2016. Т. 22. Вып. 16. С. 50–60. URL: Link
Иванов А.С. Экономика управления инвестиционно-строительным проектом с позиции девелоперской организации // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2013. № 1. С. 67–71.
Коган А.Б., Новиков А.В. Генезис теории оценки эффективности реальных инвестиций // Вестник НГУЭУ. 2017. № 2. С. 10–18.
Коган А.Б. Основной вопрос основных средств // Вестник Новосибирского государственного университета. Серия: Социально-экономические науки. 2015. Т. 15. Вып. 1. С. 102–109. URL: Link
Коновалова А.В. Девелоперские проекты как основа развития инвестиционно-строительной деятельности региона // Вестник Ростовского государственного экономического университета (РИНХ). 2014. № 4. С. 118–125.
Кроливецкая Л.П., Гаттунен Н.А. Коммерческая недвижимость и источники финансирования ее строительства // Журнал правовых и экономических исследований. 2012. № 2. С. 144–148. URL: Link
Орлов И.Ю. Основные факторы, влияющие на стоимость девелоперского проекта // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 4. С. 99–108. URL: Link -proekta-1
Погодина Т.В., Романова Н.А. Оценка эффективности системы финансирования в девелоперском бизнесе // Вестник Удмуртского университета. Серия: Экономика и право. 2014. № 2-3. С. 96–104.
Романова Н.А. Особенности финансирования проектов в девелоперских компаниях // Интернет-журнал Науковедение. 2014. № 3. 66 с. URL: Link osobennosti-finansirovaniya-proektov-v-developerskih-kompaniyah
Руди Л.Ю. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы (региональные аспекты). Новосибирск: НГАЭУ, 1997. 166 с.
Руткаускас Т.К., Сапегин А.В. Методика привлечения средств инвесторов для завершения объектов незавершенного строительства жилья // Известия Уральского государственного экономического университета. 2010. № 2. С. 57–64. URL: Link metodika-privlecheniya-sredstv-investorov-dlya-zaversheniya-obektov-nezavershennogo-stroitelstva-zhilya
Сайфуллина Ф.М. Использование схем девелопмента, как способ снижения издержек в инвестиционно-строительном комплексе Республики Татарстан // Современные технологии управления. 2015. № 1. С. 32–36. URL: Link
Силка Д.Н., Соболева Е.А. Российский девелопмент: проблематика современности // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2014. № 12. С. 343–347. URL: Link
Слепак Б.Э., Покрытан Л.А. Методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. 2016. Т. 2. № 1. С. 78–83. URL: Link
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья // Проблемы прогнозирования. 2017. № 2. С. 106–116. URL: Link
Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997. 480 с.
